潮州市征地拆遷補償如何計算，潮州市征地拆遷律師

關于評估機構的選擇，根據(jù)建設部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇；拆遷估價機構的確定應當公平、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。如某省會城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價業(yè)務委托的評估機構可以到政府拆遷主管部門進行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評估機構中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對公示的評估機構進行投票，根據(jù)實際投票數(shù)中有效票相對多數(shù)確定評估機構。表面上看，這種做法賦予了被拆遷人足夠的主動權，由他們通過民主投票的方式來自行選擇評估機構，而不是由拆遷人一方來選擇，從而可以充分保證拆遷評估及其結(jié)果的公正性和公平性，即保障了被拆遷人的利益。

然而，在實際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷人對房地產(chǎn)評估這門技術及評估機構的了解有限，所以很難選出最能對房屋拆遷補償價格進行合理、公正地估算的評估機構，而且被拆遷人作為分散的個體，往往參與意識不強，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個別評估機構有可能做一些手腳，借這種看起來公正、民主的方式達到暗箱操作的目的，來選擇拆遷人意愿中的評估機構。另一方面，在實際操作中，供選擇的評估機構往往都是本地的，而一些經(jīng)濟不發(fā)達或欠發(fā)達的市、縣只有有限的幾個評估機構，這樣無疑會限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。為了杜絕可能出現(xiàn)的不公正現(xiàn)象，我們認為，除了本地評估機構可供選擇外，應當引入競爭機制，允許外地等級高、信譽好的評估機構申請參與競爭。評估機構的選擇可以借鑒法院系統(tǒng)或者彩票搖獎的做法，采取由拆遷主管部門在具有拆遷評估資質(zhì)而又愿意接受拆遷評估業(yè)務委托的全部評估機構中，以搖號或者抽簽的辦法選定評估機構。在舉行搖號或抽簽之前，由拆遷主管部門根據(jù)拆遷項目的性質(zhì)、規(guī)模等不同情況，擬定對評估機構應具備的資質(zhì)及其他相關條件（如年業(yè)務量、當前已完成的拆遷評估項目數(shù)量及正在進行的拆遷評估項目數(shù)量、項目完成的質(zhì)量等）的要求，并由有意愿接受拆遷評估業(yè)務委托的評估機構（允許外地符合條件的評估機構參與競爭）向拆遷主管部門提交參選申請。拆遷主管部門只做形式審查，符合條件的評估機構都可以參與搖號和抽簽。為保證評估機構選擇的規(guī)范性、嚴肅性，符合公開、公平、公正的要求，搖號或抽簽的組織工作應由房屋拆遷管理部門負責，并邀請公證機構參與，采用一套規(guī)范的選擇實施程序。對于實施程序的安排要求簡明清楚，這樣容易為拆遷當事人尤其是被拆遷人所理解和接受；要具有較好的可操作性，容易實，比較經(jīng)濟；要規(guī)范穩(wěn)定，這樣才能建立權威性、可信性。搖號抽簽選擇方式在選擇房屋拆遷評估機構過程中，完全去除了關系等因素對評估機構選擇的影響及拆遷人或者個別評估機構做手腳的可能性，從而可以充分保證評估的公正性和公平性。