房價是現如今，最熱門的話題了，由于全國各地的房價這幾年是一直在漲。房價（房地產價格）是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值，即房價：土地價格+建筑物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的價格定位由多種因素構成。以下是整理的2020年房價多少錢一平方及房價走勢最新消息。

1、延安路二手房房價走勢

天山區延安路5月二手房參考均價11288元/平，環比4月下降0.49%，同比去年同期上漲8.17%。最近一年中，10個月房價上漲，2個月房價下跌。

2、延安路二手房住宅5月最貴的小區均價超過4萬/平

延安路二手房住宅5月最貴的小區為民福大廈，均價超過4萬/平。

3、2020年延安房價會跌嗎？

縱觀古今中外，人分三六九等。不管你承認不承認。有的人高高在上，有的人叉腰指揮，有的人是金字塔的底座。

延安第1-2層的應該沒有，第3-4層可以稱得上是富人，第5層是中產階層，第6-7層是工薪階層，第8-9層是窮人。

延安的第3-4層，已經不怎么考慮房子的問題，大多數看重的是活著時的社會貢獻和去了后的歷史評價，西安、北上廣甚至海外的別墅，不在話下，對延安的房子比較淡然。

延安的中產階層，處級、實權科長及教授、名流們，大多數追逐的是權力地位和名譽聲望，刷身份感是必須的。喜歡西安高新、曲江弄套洋房以及大平層，并且還是核心地段的大開發商的高檔樓盤。除此之外，熱衷在延安百米大道的核心地段、新區的高檔樓盤弄套170以上的大面積高層或者洋房，延安西安動車往返，在西安嘚瑟消費，在延安低調做人，妥妥的雙城記。

第6-7層是工薪階層，又有區分。第6層的普通公務員、主流企業職員、高校青年教師、一般醫生律師工程師、大個體戶、名牌大學畢業生們，大多有些家底，稅后到手怎么也5000以上，追求生活品質和小城美好，新區140左右面積的洋房，以及150以上的小高層，百米大道高檔樓盤的中等面積高檔裝修，北關、南關的大面積都是心頭愛。

第7層的工薪階層工資收入就3000-5000了，老城的120-140的家屬院和新區100-120的高層，都很對口。

第8-9層是窮人。租房好多年后，終于買了房，老城買個100平以下的，新區和百米大道的100平以上的商品房就不指望了，就看保障房、安置房、經濟適用房、小產權房有沒有機會。

觀察你周圍的延安人，暫時處在什么階層，就對房子就有什么樣的需求。隨著階層的躍升，不斷地折騰換房，過上更美好的日子。

開發商的目標與追求

筆者觀察延安房價，和許多人不同，別人愛談專家怎么說，官員怎么講，政策怎么定，筆者認為最直接的方法最有效，所以都是直接問開發商高層，原因只有一個：定價權掌握在開發商的手里，而不是你我、哪個官員或者專家。

你也許不會想到，開發商對房子每平米單價，其實遠遠沒有對樓盤總成交額更敏感。原因很簡單，他們要的是在延安每年50億元的總成交額上，自己能啃下多少蛋糕，而不是計較一房一價之得失。

加之延安和西安不同，西安玩限價，延安敞開賣。換言之，在延安，開發商隨市場變化而靈活調價的空間余地蠻大，無論是開盤還是盤中或者尾盤，只要順利完成總部和區域公司下達的總成交額以及其它相關指標，其它都不是問題（除了價，還有量，成交面積太重要了）。

例如，那些所謂備案價，所謂按照總部產品設計和定價的流程下產生的一房一價，都是有彈性的，但緊盯競品樓盤價格卻絕不能含糊，既不能砸場子，也不能胡抬價，場面得維護住。

筆者曾經觀察過延安有的樓盤，其價格調整了至少3次以上，你發現調低了，沒兩天它又調高了，再過一段時間，它又調低了。分面積大小、分精裝毛坯、分地塊樓位、分高層洋房、分時間階段，微調的小手不停撥弄房價的骰子。

所以，那個樓盤的房價，同樣的面積、在不同的推盤階段、不同的地塊、不同的樓位、不同的樓層、邊戶還是中戶，都不一樣，更何況不同面積、不同戶型、不同位置、不同樓層的又混合在一起呢？這個均價咋算才精確？

所以，當你問置業顧問說，你們房子多少錢？他們經常撓撓頭給你答不上來，不是有意隱瞞，而是他也算不清均價。每平米差100元，一套房子都能大概差1萬。

更有意思的是，報價與成交價又是兩碼事，同樣的報價，不同的人享受的優惠又不盡相同，為什么？你從內部銷售、從代銷公司、從他們總部和區域公司不同渠道，甚至線下與線上，團購與非團購也不一樣，因為不同渠道的成本和權限是有區別的。

也就是說，一個樓盤，從拿地到樓盤開盤，再到清盤，銷售去化、資金周轉等等，有個總體操盤的概念，開發商要的是總成交額，而不是你所關心的單價，為了這個目標，一只手調價，一只手調量，兩手都得抓。

這還是一個開發商在延安的某個樓盤，那么無論是百米大道、延安新區，還是小砭溝、棗園路，抑或虎頭峁、南二十里鋪，每個區域板塊又有若干個檔次不一樣的小區，它們均價漲跌，已經成了統計數據了，又有多大意義？而整個延安的房價是漲是跌，你能弄清楚嗎？以上還只是分析了新盤，還沒分析二手房的成交價。

不僅如此，還沒和租房對比，測算租金回報率呢。況且，如果交易，150萬的房子，能不能賣掉變現換成錢，這又是另一回事。

可問題是，十年前的150萬，和現在的150萬，是一個概念嗎？通脹率也得考慮在內。按照今年1月份公布的CPI數據（通貨膨脹數據），也就是錢貶值的速度，比去年同期上漲5.4%。換句話理解，100萬的金融資產，現在購買力和去年比，只剩下94.6萬。老老實實手攥著錢，但價值卻溜走了。5.4%的貶值速度，還是十年前，大概在2011年的10月，見下圖。像美國、歐洲，一般把2%作為央行通脹的警戒線。可問題是，5.4%的通脹，疫情過后，還有可能再降息降準，這就是現實。

還有，延安房市還在流通著大量商品房之外的房子，例如以前的福利房、單位分房、小產權房以及一些說不清道不明的房子，其價格更是水深，實際成交價和上報價格，以及房產部門統計后的價格，中間又有多少差異變化？把這部分算進的延安房價指數，對如今以商品房為主的新盤價格，又有多少參考價值？

所以，別說延安未來的房價，延安過去的房價都是一團迷霧。只有拉長到十年左右的時間段，你才能感覺到整體房價的起伏。請看香港幾十年的房價走勢圖，3-5年內，你根本看不來大的起伏，放到30年的歷史長河里，才能初見端倪。而延安真正的商品房銷售發端，也不過十來年而已。