全國在宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎(chǔ)上增加了戶有所居的規(guī)定，同時(shí)允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的村民自愿有償退出宅基地。改革還下放了宅基地的審批權(quán)，明確要求通過規(guī)劃合理安排農(nóng)村的宅基地，為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。那么云南農(nóng)村宅基地新政策有哪些規(guī)定呢？本文小編為你解讀。

一、宅基地及其房屋買賣合同是否有效，要看試點(diǎn)地區(qū)還是非試點(diǎn)地區(qū)，具體分為：

1、在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。比如：云南大理對(duì)利用宅基地上住房從事客棧餐飲等經(jīng)營活動(dòng)的由集體按使用面積收取土地收益金。意味著在大理地區(qū)可以向非集體組織以外的第三方出讓宅基地及其上的房屋，則所簽訂的買賣合同是有效的。

2、在非試點(diǎn)地區(qū)分兩種情況：

①農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)集體組織同意，則合同有效。根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，?于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

②農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，該買賣合同認(rèn)定為無效。根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

二、救濟(jì)措施和原則

1、合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。

2、在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，分兩種情況：

①能夠提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明的，合同有效。

②未能提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。

3、在征地拆遷時(shí)，宅基地房屋買賣合同可能無效，但是作為買受人可以分得部分拆遷補(bǔ)償款。