物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》及有關的法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內物業管理相關活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施設備和場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。各部門、單位院落應逐步實行社會化物業管理。

第五條鼓勵物業管理企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第六條縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

建設、規劃、工商、公安、民政、物價、城管等部門和物業所在地的街道辦事處以及居民委員會，應按照各自的職責，配合做好物業管理活動的監督管理工作。

第二章業主及業主大會

第七條房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第八條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第九條物業交付使用的建筑面積達到60%以上的，或者首位業主入住超過兩年的，應當在縣級以上房地產管理局的指導下和當地居民委員會的參與下，依法成立業主大會，選舉產生業主委員會。

第十條物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主人數較多的物業管理區域，可以按建筑面積或產權單位的比例推選業主代表，參加業主大會。

推選參加業主大會的業主代表，應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第十一條業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，應當在小區內公示，并同時告知當地居民委員會。

業主委員會任期屆滿，換屆選舉需要指導的，縣級以上房地產管理局可以指導成立換屆選舉小組，召開業主大會選舉新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當做好交接工作，將業主大會所有的財產和資料移交新一屆業主委員會。

第十二條對于建設單位組織三次，仍有二分之一以上業主不愿參加業主大會，不能成立業主委員會的小區，建設單位應當把組織情況向縣級以上房地產管理局和當地居民委員會報告，并把有關法律、法規規定的內容和征求業主意見的資料移交給當地居民委員會。

第三章前期物業管理

第十三條建設單位應當在預（銷）售物業之前以招投標的形式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂書面的前期物業服務合同，合同格式應選用建設部統一印制的規范文本。

第十四條經縣級以上房地產管理局批準，下列情形可采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業：

（一）住宅建筑面積少于1萬平方米或產權人數少于20人的物業；

（二）規模小于0.5萬平方米的非住宅物業；

（三）已經實行物業管理的區域內新建物業的前期物業管理；

（四）投標人少于3人的。

第十五條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十六條前期物業管理的公共性服務收費實行政府指導價，建設單位不得擅自決定。

第十七條物業管理企業應當制定前期物業管理實施方案，方案包括：

（一）物業管理用房、配套設施設備的安置方案；

（二）水、電表安裝位置，給、排水管的布置，空調安裝預留部位等建議方案；

（三）保證物業的建設質量和完善安全措施的方案；

（四）為業主服務、查驗交房手續等服務方案。

第十八條建設單位移交物業時，應按下列規定提供物業管理用房，其建設費用和辦理相關權屬證明的費用列入開發成本：

（一）建筑總面積在1萬平方米以下的，提供50平方米物業管理用房；

（二）建筑總面積在3萬平方米以下的，提供100平方米物業管理用房；

（三）建筑總面積在5萬平方米以下的，提供150平方米物業管理用房；

（四）建筑總面積在5萬平方米以上的，按總面積的3‰提供物業管理用房。

第十九條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期限從建設單位向業主交付之日起計算。保修期滿后，房屋的自用部位和自用設備即分戶門以內的部位和設備由業主自行負責。

第二十條新建小區供水供電應當實行一戶一表單獨立戶。

第二十一條新建小區必須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推廣的承諾建設配套，使用前的小區配套驗收由縣級以上房地產管理局組織實施。

第四章物業管理服務

第二十二條對從事物業管理活動的企業按照國家管理規定實行資質管理制度。物業管理企業應當在領取企業法人營業執照之日起30日內按有關文件規定向常德市房地產管理局申請資質。

第二十三條業主委員會應當代表全體業主與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

第二十四條物業管理服務應包括以下內容：

（一）公共服務：協助做好安全防范工作；房屋共用部位的維護和管理；房屋公用設施設備及其運行的維護和管理；環境衛生、綠化管理服務；小區交通消防和公共秩序等協助管理事項的服務；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料的管理；代收代繳收費服務。

（二）專項服務：物業公司將日常生活、商業服務、文教衛生、社會福利、各類中介等事先設立服務項目和服務內容、質量與收費標準公布，由業主自行選擇。

（三）委托服務：物業公司為了滿足個別業主和物業使用人的需求受其委托提供的有償服務。

第二十五條業主委員會應當在物業服務合同期滿前10日內書面通知物業管理企業，告知決定是否續約或者另行選聘物業管理企業等事項。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。原物業管理企業應當在15日內退出該物業區域，并將物業管理用房和有關資料交還給業主委員會。

第二十六條確定物業管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則。

物業管理服務價格，由業主委員會根據業主大會的書面授權與物業管理企業按照政府指導價協商確定。

物業管理服務項目和價格應當公布。

第五章物業的使用與維護

第二十七條物業管理區域內公共設施設備的用水、用電的價格按照居民生活用水、用電價格實行。

第二十八條通過物業管理區域內的城市道路及其綠化、市政公共設施的維護、養護由市政、園林主管部門負責。通過物業管理區域內的公共汽車道路的清潔工作由環衛部門負責。物業管理企業收集業主的垃圾后應負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運由環衛部門負責。業主電表以外的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表以外的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表以外的管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通訊、有線電視等單位，應當承擔相關的管線和設施設備的維修、養護責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘小區道路、場地的，應當接受小區物業公司的管理并且及時恢復原狀。

第二十九條業主需要裝飾裝修房屋的，應當告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第三十條住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第三十一條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

第三十二條物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第三十三條物業專項維修資金的歸集、管理、使用，按照有關規定執行。

第六章附則

第三十四條縣級以上房地產管理局應當建立業主投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業等對違反有關法律、法規行為的投訴。投訴接待方式應予以公布。