白銀物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-15 23:47:56 高考升學網

白銀物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

亮點一：多數(shù)業(yè)主不滿可罷免物業(yè)

記者了解到，新《辦法》中“業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則”第十一條對原《辦法》第三款內容作了增加“只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”此外，對第十五條部分內容作了修改，修改為“經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議。”本報法律顧問朱愛軍律師解釋，這樣細化的結果是增大了業(yè)主維護自身權利的合法性和可操作性。

對于物業(yè)服務企業(yè)的選聘與解聘，新辦法規(guī)定只能通過業(yè)主大會進行，不得授權業(yè)主委員會決定。《辦法》中還闡明業(yè)主委員會應及時受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時反饋業(yè)主，這確定了業(yè)主委員會的職責。

值得一提的是，新《辦法》還將老辦法的“業(yè)主委員會組成人數(shù)應當是5~15名的單數(shù)”改為“5~11名”，那么為什么在新《辦法》中將業(yè)主委員會的人數(shù)減少了呢？朱律師解釋，在實踐中，業(yè)委會人數(shù)過多極易產生內部不同的團體相互對抗，從而導致業(yè)委會無法達成統(tǒng)一意見。

除此之外，《辦法》還聲明如果業(yè)主委員會委員與物業(yè)公司之間存在利害關系的，委員職務應自行終止，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應指導、監(jiān)督業(yè)主委員會開展活動，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度協(xié)調處理業(yè)主委員會不履行職責等重大問題。

朱律師提醒，如果業(yè)主存在實際的財產損害，可以主動保存證據(jù)，并用正當?shù)姆赏緩絹碇鲝垺I(yè)主們如果對物業(yè)服務不滿意，應盡量與物業(yè)公司溝通，溝通不足也可以通過業(yè)主委員會協(xié)調。如果多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理都不滿意，還可以召開業(yè)主大會要求更換物業(yè)服務企業(yè)。

亮點二：物業(yè)費收多少不能只由物業(yè)說了算

《辦法》所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、運行、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。我市物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。保障性住房物業(yè)收費實行政府指導價，其他物業(yè)收費一律實行市場調節(jié)價。

記者注意到，新《辦法》還將原《辦法》“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過三個月的房屋，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第四個月開始，其物業(yè)服務費用按不低于收費標準70%的標準繳納。”改為“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個月的房屋，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。”朱律師表示，新辦法中的這一條例的修改，可以說減少了物業(yè)矛盾的發(fā)生及減輕了業(yè)主的經濟負擔。

此外需注意的是，在物業(yè)的使用和維護上，新《辦法》將原《辦法》“住宅用房每月每方米按0.1~0.2元的標準繳納歸集，非住宅用房每月每方米按0.2~0.3元的標準繳納歸集。”修改為房地產行政管理部門在征得占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應的物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)國家、省市的相關規(guī)定收取。

朱律師表示，這也就意味著，物業(yè)費收多少不只是物業(yè)和政府部門定，而是需要經過業(yè)主的同意。

亮點三：電梯廣告等小區(qū)收益劃分應征得業(yè)主同意

目前，我市大部分小區(qū)的電梯都張貼著廣告，而這些廣告經營究竟誰有決定權？收益怎么分？都是一筆糊涂賬。根據(jù)新《辦法》第八十一條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，但合同另有約定的除外。

亮點四：物業(yè)服務成本項目更加明確

新《辦法》進一步明確了物業(yè)服務成本項目，包括人員費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部分及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其他費用。

其中，有以下情況不得計入成本項目：供水企業(yè)已接管物業(yè)服務區(qū)域內供水設施的，二次加壓運行費用不得計入；保修期內應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入。物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。