物業費執行市場指導價也需與業主協商

　　物業服務怎么收費，是不是實行市場調節價后就完全由物業企業決定?對此，《條例》明確：根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，并報區(縣)物價部門備案。

　　業主不得將住宅擅自變為經營性用房(含開網店)

　　對于目前常見但又讓小區住宅戶頭疼的“商住混合”現象，是否有新辦法新規定，小區內的其他業主或者物業企業是否無權干涉某位業主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規定：業主不得將住宅改變為經營性用房(含開網店)，不得將住宅出租用于經營性活動(含開網店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經營性用房的經營活動頒發營業執照。臨街住戶，需將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意并向業主委員會和物業服務企業備案。

　　《條例》明確小區業主大會有十三項“決定權”

　　小區作為一個有多名產權人組成的共同體，聘請物業服務企業管理很有必要，但掌握“決定權”做自己的“主人”也很重要，成立業主大會，推選業主委員會成員，對小區業主未來的生活品質提高極為重要，但業主大會到底有哪些權利，是許多業主不熟悉的，新《條例》明確，業主大會有13項“決定權”，包括共有部分的經營及收益、共有道路及場地的停車位收費及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;(三)選聘和解聘物業服務企業;(四)籌集和使用專項維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;(九)利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項;(十)批準業主委員會議事規則;(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;(十三)法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

　　物業企業不得擅自設置營業攤點

　　“小區電梯裝的廣告，經過你同意了嗎?”近期，小區公共部分的經營使用權問題得到了不少業主的關注，一些物業企業悄然通過這種方式賺取廣告費的“秘密”被公開，當然，還有一些“城心心”熱門小區的物業服務企業通過出租小區廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業主的質疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規定，物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意，不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：(一)改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;(二)設置營業攤點;(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;(四)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;(六)其他與物業服務無關的活動。

　　新聞鏈接

　　12月29日，蘭州市十五屆人大常委會第二十八次會議聽取了市人大法制委員會關于《蘭州市物業管理條例(草案)》審議結果的報告，并分組審議《蘭州市物業管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱《條例(二審稿)》)�！稐l例(二審稿)》明確了業主大會的決定事項和業主委員會的任職條件，利用業主共有的道路、場地設置車位和管理收費由業主大會決定;物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準，若違反且逾期不改正的，擬處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　業主大會決定小區車位設置及管理收費

　　《條例(二審稿)》明確了業主大會的決定事項和業主委員會的任職條件。針對物業區域內的車位問題明確規定：“利用業主共有的道路、場地設置車位和管理收費、收益使用、公布方面的事項”由業主大會決定，同時，包括選聘和解聘物業服務企業、改建和重建建筑物及其附屬設施、確定物業服務內容標準以及物業服務收費方案等，也由其決定。

　　另外，為防止物業管理委員代替法定的業主委員會和其權力的擴張，將物業管理委員會修改為臨時物業管理委員會，并規定根據本小區的實際情況可以成立也可以不成立，還規定待業主大會成立后自行終止。

　　未經業主大會批準物業不得進行與“服務”無關活動

　　物業管理服務方面，物業服務企業要遵守做好物業管理區域內的門衛、巡邏、技防監控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查;為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透漏;積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利等規定。

　　物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行改變物業共有部位、共用設施設備規劃用途;設置營業攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動;向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;其他與物業服務無關的活動。

　　同時，保障性住房、房改房、2000年以前建成的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定，市場調節價的物業服務收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　老舊住宅小區緊急情況下不可啟用住宅專項維修資金

　　《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規定。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿之后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者征求意見等。同時，物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用中規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營設施設備部分，業主專有部門的，由業主承擔;業主專有部分之外的，由相關專業單位承擔等。

　　另外，《條例(二審稿)》還對物業使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構建物;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活等情況。

　　擅自強推銷裝修材料物業公司將受重罰

　　針對法律責任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業服務企業、業主、相關專業單位和政府及其部門以及工作人員設置了明確的法律責任。凡違反條例擅自在物業管理區域內進行改變物業共有部位、共用設施設備規劃用途;向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。設置營業攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處3000元以上3萬元以下罰款。