市人大常委會已于8月、10月分別對《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)進行了兩次審議。按照計劃，《條例》將于1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作，確保各項創設制度落到實處，現就《條例》小區試點工作制定以下方案。

　　一、總體要求

　　(一)基本思路

　　以當前住宅小區物業管理存在的問題為導向，選擇一批具有代表性的住宅小區，開展《條例》創設制度小區先行試點工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實《條例》夯實基礎。

　　(二)基本原則

　　1.屬地主導，多方聯動。試點工作遵循“分級負責、重心下移、權責統一、多方聯動”的基本原則，充分發揮區政府、街道辦事處在物業管理工作中的屬地主導作用，著力構建物業管理綜合行政監管工作體系。

　　2.整體指導，分類實施。根據《條例》創設的各項制度以及整體工作要求，結合已實施物業管理的普通商品房小區、保障房小區、老舊小區的不同特點和需求，分類開展試點工作。

　　3.政府引導，市場主導。通過試點工作推進，在普通商品房小區充分發揮業主、物業服務企業兩大市場主體的主導作用，努力構建服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系;在保障房小區、老舊小區，由屬地政府引導，充分發揮街道的管理職能，建立健全小區治理的新模式，有效化解當前物業領域矛盾糾紛。

　　(三)主要目標

　　在《條例》正式實施前，以完善行政監管機制、規范市場主體為目標，在建立物業管理委員會制度、物業管理聯席會議制度、維修資金應急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區試點工作，制定完善相關配套制度。

　　二、組織領導

　　市政府成立南京市住宅物業管理條例小區試點工作領導小組，吳衛國副市長任組長，市房產局、城建委、公安局、民政局、財政局、物價局、質監局、環保局、規劃局、城管局、人防辦和各區政府分管同志為小組成員，組織領導全市條例試點工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產局，具體負責日常工作的組織、協調和考核通報。各區政府要成立相應工作機構，建立有關工作機制，扎實開展好轄區內的具體工作。

　　三、試點內容

　　(一)完善綜合行政監管機制

　　1.實名投訴登記處理制度。在試點小區建立實名投訴登記受理制度，房產、建設、規劃、民政、城管、公安、質監、物價、人防、環保等部門在住宅小區內公布本部門聯系人和聯系方式，直接受理小區內相關投訴，加強對違法行為的處理，有效化解小區物業管理矛盾糾紛，維護廣大業主利益。

　　2.物業管理聯席會議制度。屬地街道在試點小區建立由社區、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、社區共建等重大物業管理事項。

　　3.維修資金應急使用制度。在試點小區建立維修資金應急使用綠色通道制度。小區內發生危及人身安全或者嚴重影響業主居住生活的緊急情況時，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核，快速啟用住宅專項維修資金。

　　(二)規范物業管理市場主體

　　1.落實物業管理委員會制度。在保障房小區和老舊小區試點建立物業管理委員會，代行小區業主委員會職責，并根據法規規定程序，開展物業服務標準確定、物業服務企業選聘等工作。

　　2.規范物業服務信息公示制度。在試點小區建立物業服務資金獨立建帳和信息披露制度。由物業服務企業對小區內物業服務費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業主的知情權，形成公開、透明的業主監督機制。

　　3.完善物業管理招投標制度。制定業主大會招投標選聘物業服務企業的指引制度，建立全市統一的招標信息發布平臺，建設并管理全市物業評標專家庫。各街道、社區引導鼓勵業主大會、業委會通過市、區招投標平臺，公開、透明選聘物業服務企業。各區依法開展招投標監督管理工作，切實維護招標人和投標人的合法權益，促進物業管理市場公平有序競爭。

　　(三)培育第三方物業評估市場

　　1.搭建平臺。試點建立物業服務第三方評估制度，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估服務。進一步完善南京市物業管理行業專家庫，聘請專家指導工作。

　　2.培育機構。積極培育物業服務第三方評估機構，制定第三方評估管理辦法，明確第三方評估機構開展相關活動的程序、方法和有關要求，并以南京市物業管理行業專家庫為依托，在試點小區引導開展第三方評估工作。

　　3.評估指導。業主和物業服務企業等各方主體就物業服務質量和物業服務費用發生爭議時，在試點小區引導物業服務企業和業主共同委托第三方評估機構對小區物業服務質量、收費定價等實施評估，提高業主自治活動的專業性，有效化解矛盾。

　　四、組織實施

　　(一)試點前期準備(底前)

　　1.按照分類實施原則，由各區政府牽頭，在11月底前確定并上報符合試點內容要求的住宅小區(主城六區上報的試點小區應包含普通商品房小區、保障房小區和老舊小區，數量不少于5個)。

　　2.試點小區確定后，市房產局會同各區政府根據小區特點，分類確定各項試點內容的細化試點方案，并研究制定相關保障措施，12月底前上報市政府。

　　(二)開展試點工作(上半年)

　　1月《條例》通過市人代會表決后，各有關單位按照以下節點要求啟動試點工作：

　　1.2月底前，在試點小區(重點為保障房和老舊小區)建立物業管理委員會和聯席會議制度。(責任單位：各區政府)

　　2.3月底前，在試點小區建立行政部門投訴受理公示制度。(責任單位：各區政府、市各有關部門)

　　3.3月底前，在試點小區啟動維修資金應急使用綠色通道試點。(責任單位：各區政府)

　　4.2季度，建立并公布南京市物業管理行業專家庫，公布首批第三方物業評估機構名單。(責任單位：市房產局)

　　5.2季度，啟動業主大會物業管理招投標、物業服務質量第三方評估和業主大會成立輔導等試點。(責任單位：市房產局、各區政府)

　　(三)試點總結和推廣

　　《條例》正式實施前，由市試點工作領導小組對各有關單位開展試點工作的成效進行評價和總結，結合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點工作經驗。

　　五、保障措施

　　(一)完善組織領導，強化統籌協調。各區政府要成立區物業管理工作領導小組，由區政府主要負責人任組長，分管區長任副組長，各有關區行政主管部門及轄區各街道辦事處(鄉鎮人民政府)為成員單位。區級領導小組應定期召開工作例會，研究部署試點工作任務，協調解決重大問題。

　　各區物業主管部門應明確試點工作分管負責領導。試點小區所涉及的相關街道，要設立獨立的物業管理機構，保證專職物業管理人員配置。

　　(二)建立分級考核，強化工作職責。市政府建立條例試點工作季度例會制度和考核通報機制。從12月起，市試點工作領導小組每季度組織考核各有關單位推進試點工作以及各區政府建立轄區物業管理工作考核機制的情況，定期考核、督查并通報轄區有關行政主管部門和街道辦事處的履職情況。

　　(三)安排財政經費，加強培訓管理。市、區建立健全專項培訓工作機制，各級財政部門按照法規要求安排專項工作經費，用于宣傳培訓、購買第三方服務、指導小區成立業主組織等試點工作的開展。市財政局安排專門經費，對試點工作完成較好的區，采取以獎代補形式予以資金支持。

　　市、區兩級物業主管部門應加強對基層物業管理和服務工作人員政策法規、專項業務的培訓，提升工作效能，切實保障試點工作順利推進。

　　附表

　　南京市住宅物業管理條例試點小區申報表