一、首先，房?jī)r(jià)真的在上漲嗎

首先澄清一個(gè)事實(shí)：從整個(gè)中國(guó)而言，房?jī)r(jià)并沒有上漲，甚至還可能略有下跌。目前較大的誤區(qū)是沒有將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)域來(lái)看，其實(shí)輿論所謂的房?jī)r(jià)上漲，只是一線城市在瘋漲，而二線尤其是三線以下的城市正面臨著極大的去庫(kù)存的壓力，房?jī)r(jià)不僅沒有上漲，還在逐漸走低，如圖所示。（請(qǐng)注意，下圖的截止時(shí)間是16年1月，但我認(rèn)為不影響我的主要結(jié)論，不應(yīng)該拿近1年來(lái)短期的波動(dòng)來(lái)否定5年以來(lái)的整體走勢(shì)）

通過這張圖（存銷比）可以發(fā)現(xiàn)，一線城市賣得最好，沒毛病，但我們的二三線城市就沒那么走運(yùn)了，尤其是三線城市，已經(jīng)超出合理值（存銷比≈15）的2倍甚至更多，說白了就是賣不掉了。

二、房?jī)r(jià)推手之一：ZF（潛力較大）

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面：由于房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此一旦去庫(kù)存這一問題解決不好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的壓力將是異常巨大的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，全國(guó)商品房待售面積約7億平方米，其中70%分布在三四線城市。目前一線城市火熱、三四線城市卻壓力山大，顯然有違ZF的初衷。因此，加大調(diào)控幾乎是必然的，目的很簡(jiǎn)單，就是趕人、去庫(kù)存，這樣帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是更貨真價(jià)實(shí)的，也是ZF更愿意看到的。

財(cái)政收入方面：土地財(cái)政是ZF主要的財(cái)政收入來(lái)源之一，因此有效發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全符合ZF的財(cái)政利益。

以上2點(diǎn)是看漲派的主要依據(jù)，由于中國(guó)ZF對(duì)于經(jīng)濟(jì)把控的能力有目共睹，因此“跟黨走”確實(shí)可以作為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的依據(jù)之一，尤其對(duì)于銷存比較高的三線及以下城市來(lái)說，更是ZF希望引導(dǎo)的方向。

三、房?jī)r(jià)推手之二：百姓（潛力不足）

自住方面：自住性需求也就是人們常說的“剛需”。根據(jù)住建部部長(zhǎng)陳政高于2016年的說法，城鎮(zhèn)的人均住房面積已經(jīng)由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米，這一數(shù)字已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，所以說

“剛需”一詞是存在疑問的，因?yàn)閺臄?shù)據(jù)上說，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民并不缺房。

那么新增需求將主要來(lái)自哪里？城鎮(zhèn)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，確實(shí)還有一定空間，不過參考美國(guó)、韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率（約80%），增幅已經(jīng)逐漸趨于見頂了，起碼和前30年的城鎮(zhèn)化率從10%起步是不好比了。

投資方面：由于貨幣超發(fā)等因素影響，老百姓手上的錢在迅速貶值，投資性需求加大，而在投資性方面，一線城市更具升值空間，因此一線城市連續(xù)出現(xiàn)瘋漲，這與之前提到的數(shù)據(jù)是一致的。然而，

一線城市房產(chǎn)的投資價(jià)值正在被迅速稀釋。

根據(jù)國(guó)際通行的售租比數(shù)據(jù)，中國(guó)一線城市的售租比已遠(yuǎn)高于泡沫警戒線（200:1）的3到4倍，可謂命懸一線。一旦泡沫繼續(xù)放大繼而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所有人都將面臨重創(chuàng)。目前中央一直在說去杠桿、去金融泡沫，并不是在說大話，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的大背景下，一定要對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)提高警惕。 （下圖為已經(jīng)非常離譜的租售比數(shù)據(jù)，在日本等國(guó)家就已經(jīng)是泡沫破滅的邊緣）