“樓盤越來越多、房價怎么還越來越高?”面對新余目前的房價，有人發出如此疑問。

樓盤增多，房價依然走高，新余房地產市場出現這種情況并不奇怪。根本原因就是因為新余房地產市場新增商業房供應總量還沒有超過市民商品房消費需求總量。

房價，基本由土地價格、開發成本、開發商利潤、國家稅收四大塊組成。新余住宅商品房的均價格目前在每方米1000元左右，而商業店面的均價格則在每方米7000元左右。

實事求是講，新余的房價目前是穩中有升，而且升幅還不小。帶電梯的小高層住宅較高價目前已逼1800元/?，多層住宅房價也達到1400元/?。除個別開發商為搞促銷推出少量特價房和在偏遠城郊開發的商業樓盤外，新余房地產市場已惝有低于900元/?的房價。根據現在的形勢預測，最二、三年內，新余的均房價每方米要達到1300元左右。因為在城區內，不通過房屋拆遷安置搞舊城改造，是不會再有空地建商品房。

商業樓盤的商鋪價格同樣一路攀升，城南勝利路地段臨街商鋪每方米已突存20000元大關。

其實，新余的住宅樓盤也好，商業樓盤或商住樓盤也好，都有不小的空置率。既然有空置率，說明新余商品房市場需求不旺，房價怎么還會上升?空置率的存在，只是新余房地產市場的一種表象，這種表象并不能影響新余的房價，因為就新余而言，大多數空置商品房都是因為低水同質化重復建設所造成，它基本不會影響新余的房價。能決定新余房價走勢的根本原因只有新余房地產市場總的供求關系。

除了供求關系對房產價格起決定作用外，還有一些因素同樣能影響新余的房價。比如，土地價格的變化、政府各種規費的增多及規費標準的提高、國家相關政策的變化、地區經濟發展水等，這些因素會對整個商品房市場的價格產生影響。而商品房的內在品質及科技含量、商品房所處的位置及周邊環境、商品房屋的層數和層數朝向、商品房的結構、功能及新舊程度等這些因素又能影響具體樓盤的價格。

我們先來分析新余市土地價格的變化對新余房價的影響。早些年，政府還沒有經營城市的理念，那時的地價便宜得很，少則幾千元一畝，較高也就是幾萬元一畝。那時從事房地產開發，地價成本非常低。自從政府有了經營城市的理念之后，土地就成為政府手中發展城市經濟的一張底牌。政府用自身的行政權利，迅速地壟斷了城鄉一切土地的供應，為了滿足城市發展的需要，政府甚至低價從郊區農民手中征收大量土地儲備起來，然后通過市場化運作，把土著人地以高出原價幾倍或十幾倍的價格拍賣出去。這樣，一方面政府獲得了世大的財政收入，另一方面，作為房地產開發所必需的土地的成本價格就一路攀升，目前，新余城區范圍內的地價最少也要二十幾萬元一畝，城南勝利路商業地段的地價較高達到三百萬元一畝。

作為自然資源的土地具有少有性和無法再生性特點。與全國其他中小城市一樣，新余市城區的土地資源隨著城市經濟發展的不斷加快會越來越少，今后新余的土地價格會越來越高。土地成本走高，正常情況下就意味著房價走高。

總的來說，新余土地價格走高有下述幾個重要原因：1、隨著社會經濟的發展、人口的增加和城鎮范圍的擴展，對土地的需求越來越多，而土地的供給從主觀來說幾乎沒有彈性，所以土地價格上升成為必然。2、由于對土地的開發利用，不斷投入大量的開發勞動和各種建設資金，使土地價值構成中的土地資產價值不斷增大，從而也提高了土地的價格。3、由于市政設施的投入不斷增大，社會經濟環境質量的不斷改善，如交通的便利、基礎設施的改善等，土地價格也隨之提高。4、由于對土地資源的合理利用和配置，其生產力不斷提高，土地收益增加，也會使土地價格上升。5、隨著社會經濟的發展，高科技、高風險的產業發展加快，工人的勞動總量在生產中的比重日趨縮小，使整個社會的資本有機構成提高，社會均利潤率下降，從而導致利息下降，而土地價格則上升的趨勢。6、中國加入WTO，新余以外資本和企業將更多的進入新余市場，他們所需要的辦公產生場所、經營地點、生產場地與廠房，無疑增加了對土地的需求，中國的進一步對外開放這個大環境，是增加新余房地產有效需求，促使土地價格上升不可忽略的因素。