“樓盤越來(lái)越多、房?jī)r(jià)怎么還越來(lái)越高?”面對(duì)新余目前的房?jī)r(jià)，有人發(fā)出如此疑問(wèn)。

樓盤增多，房?jī)r(jià)依然走高，新余房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這種情況并不奇怪。根本原因就是因?yàn)樾掠喾康禺a(chǎn)市場(chǎng)新增商業(yè)房供應(yīng)總量還沒(méi)有超過(guò)市民商品房消費(fèi)需求總量。

房?jī)r(jià)，基本由土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、國(guó)家稅收四大塊組成。新余住宅商品房的平均價(jià)格目前在每平方米1000元左右，而商業(yè)店面的平均價(jià)格則在每平方米7000元左右。

實(shí)事求是講，新余的房?jī)r(jià)目前是穩(wěn)中有升，而且升幅還不小。帶電梯的小高層住宅較高價(jià)目前已逼近1800元/?，多層住宅房?jī)r(jià)也達(dá)到1400元/?。除個(gè)別開(kāi)發(fā)商為搞促銷推出少量特價(jià)房和在偏遠(yuǎn)城郊開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓盤外，新余房地產(chǎn)市場(chǎng)已惝有低于900元/?的房?jī)r(jià)。根據(jù)現(xiàn)在的形勢(shì)預(yù)測(cè)，最近二、三年內(nèi)，新余的平均房?jī)r(jià)每平方米要達(dá)到1300元左右。因?yàn)樵诔菂^(qū)內(nèi)，不通過(guò)房屋拆遷安置搞舊城改造，是不會(huì)再有空地建商品房。

商業(yè)樓盤的商鋪價(jià)格同樣一路攀升，城南勝利路地段臨街商鋪每平方米已突存20000元大關(guān)。

其實(shí)，新余的住宅樓盤也好，商業(yè)樓盤或商住樓盤也好，都有不小的空置率。既然有空置率，說(shuō)明新余商品房市場(chǎng)需求不旺，房?jī)r(jià)怎么還會(huì)上升?空置率的存在，只是新余房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種表象，這種表象并不能影響新余的房?jī)r(jià)，因?yàn)榫托掠喽�言，大多�?shù)空置商品房都是因?yàn)榈退�平同質(zhì)化重復(fù)建設(shè)所造成，它基本不會(huì)影響新余的房?jī)r(jià)。能決定新余房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本原因只有新余房地產(chǎn)市場(chǎng)總的供求關(guān)系。

除了供求關(guān)系對(duì)房產(chǎn)價(jià)格起決定作用外，還有一些因素同樣能影響新余的房?jī)r(jià)。比如，土地價(jià)格的變化、政府各種規(guī)費(fèi)的增多及規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高、國(guó)家相關(guān)政策的變化、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，這些因素會(huì)對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生影響。而商品房的內(nèi)在品質(zhì)及科技含量、商品房所處的位置及周邊環(huán)境、商品房屋的層數(shù)和層數(shù)朝向、商品房的結(jié)構(gòu)、功能及新舊程度等這些因素又能影響具體樓盤的價(jià)格。

我們先來(lái)分析新余市土地價(jià)格的變化對(duì)新余房?jī)r(jià)的影響。早些年，政府還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)城市的理念，那時(shí)的地價(jià)便宜得很，少則幾千元一畝，較高也就是幾萬(wàn)元一畝。那時(shí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地價(jià)成本非常低。自從政府有了經(jīng)營(yíng)城市的理念之后，土地就成為政府手中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的一張底牌。政府用自身的行政權(quán)利，迅速地壟斷了城鄉(xiāng)一切土地的供應(yīng)，為了滿足城市發(fā)展的需要，政府甚至低價(jià)從郊區(qū)農(nóng)民手中征收大量土地儲(chǔ)備起來(lái)，然后通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，把土著人地以高出原價(jià)幾倍或十幾倍的價(jià)格拍賣出去。這樣，一方面政府獲得了世大的財(cái)政收入，另一方面，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必需的土地的成本價(jià)格就一路攀升，目前，新余城區(qū)范圍內(nèi)的地價(jià)最少也要二十幾萬(wàn)元一畝，城南勝利路商業(yè)地段的地價(jià)較高達(dá)到三百萬(wàn)元一畝。

作為自然資源的土地具有少有性和無(wú)法再生性特點(diǎn)。與全國(guó)其他中小城市一樣，新余市城區(qū)的土地資源隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快會(huì)越來(lái)越少，今后新余的土地價(jià)格會(huì)越來(lái)越高。土地成本走高，正常情況下就意味著房?jī)r(jià)走高。

總的來(lái)說(shuō)，新余土地價(jià)格走高有下述幾個(gè)重要原因：1、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增加和城鎮(zhèn)范圍的擴(kuò)展，對(duì)土地的需求越來(lái)越多，而土地的供給從主觀來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有彈性，所以土地價(jià)格上升成為必然。2、由于對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用，不斷投入大量的開(kāi)發(fā)勞動(dòng)和各種建設(shè)資金，使土地價(jià)值構(gòu)成中的土地資產(chǎn)價(jià)值不斷增大，從而也提高了土地的價(jià)格。3、由于市政設(shè)施的投入不斷增大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境質(zhì)量的不斷改善，如交通的便利、基礎(chǔ)設(shè)施的改善等，土地價(jià)格也隨之提高。4、由于對(duì)土地資源的合理利用和配置，其生產(chǎn)力不斷提高，土地收益增加，也會(huì)使土地價(jià)格上升。5、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高科技、高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，工人的勞動(dòng)總量在生產(chǎn)中的比重日趨縮小，使整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成提高，社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致利息下降，而土地價(jià)格則上升的趨勢(shì)。6、中國(guó)加入WTO，新余以外資本和企業(yè)將更多的進(jìn)入新余市場(chǎng)，他們所需要的辦公產(chǎn)生場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、生產(chǎn)場(chǎng)地與廠房，無(wú)疑增加了對(duì)土地的需求，中國(guó)的進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放這個(gè)大環(huán)境，是增加新余房地產(chǎn)有效需求，促使土地價(jià)格上升不可忽略的因素。