物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總　則

第一條　為規范我市住宅小區物業管理服務活動,促進我市物業管理行業健康發展,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《物業管理條例》(國務院令第379號)、《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》(國務院令第504號)及《河南省物業管理條例》,結合我市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于許昌市行政區域內的物業管理活動。

第三條　本辦法所稱物業,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的設施、設備、綠化、衛生、交通秩序、安全秩序場地環境等。本辦法所稱物業管理,是指物業服務企業受建設單位或者業主委員會的委托,對已竣工驗收投入使用的物業共用部分、共用設施設備進行管理并提供相應服務的活動。本辦法所稱業主,是指房屋的所有權人。本辦法所稱物業服務企業,是指具有獨立法人資格從事物業管理服務的企業。

第四條　我市物業管理實行行政主管部門、街道辦事處監督管理,業主自治與物業服務企業專業服務相結合的管理體制;鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化發展。

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第五條　業主享有以下權利:

(一)按照物業服務合同約定接受物業服務;

(二)提議召開業主大會;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

第六條　業主履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按國家規定繳納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第七條　物業管理區域內業主籌備召開業主大會的,應當在物業管理主管部門和街道辦事處及社區的指導下,由業主代表、建設單位代表、社區居委會代表組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后應當以書面形式在物業管理區域內公示。

第八條　籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)擬定《業主大會會議規則》(草案)和《管理規約》(草案);

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。

前款四項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第九條　一個物業管理區域內只能成立一個業主大會。業主大會由本物業管理區域內全體業主組成。業主人數較少的,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條　業主大會履行下列職責:

(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)選聘、解聘物業服務企業;

(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)決定共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十一條　召開業主大會應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加;業主可以委托代理人出席業主大會;業主大會可以采取集體討論的形式,也可以采取書面征求意見的形式;業主大會決定本辦法第十條第(四)、(五)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第十條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。出現下列情況之一時,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議,研究決定相關事宜并通告業主。

(一)有20%以上的小區業主提議的;

(二)物業服務企業主動提出退出小區服務的;

(三)有可能出現大范圍停電、停水、停氣的;

(四)有可能對小區安全構成較大威脅的。

第十三條　召開業主大會會議,應于會議召開15日前通知全體業主并告知會議議題。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知居民委員會。業主大會、業主委員會做出的決定應當向全體業主公布。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十四條　業主委員會成員應當由物業管理區域內的業主擔任并經選舉產生。業主委員會由主任、副主任和委員組成。業主委員會組成人員數額和任期,由業主大會決定。因物業產權變更不再是業主的應當予以改選。

第十五條　業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)經業主大會授權代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第十六條　業主委員會自選舉產生之日起30日內持成立業主委員會申請書和下列資料向所在地物業管理主管部門和街道辦事處辦理備案手續。

(一)業主委員會名稱、住所、所在區域范圍;

(二)業主委員會委員及主任、副主任名單;

(三)業主大會議事規則和管理規約;

(四)業主大會召集過程情況說明。

物業管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起30日內,完成審查工作。對符合本辦法規定成立的業主委員會,予以備案。

第十七條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得從事經營活動,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

第十八條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。